BOLIGLÅN · GUIDE
Egenkapital ved boligkjøp – hvor mye trenger du?
For et ordinært boliglån er 10 prosent av boligens forsvarlige verdi et naturlig utgangspunkt etter dagens utlånsforskrift. Men kjøpskostnader, inntekt, annen gjeld og bankens betjeningsevnevurdering avgjør hvor mye du faktisk kan kjøpe for.
Har du for lite egenkapital til boligkjøpet?
Start med å skille mellom hvor mye egenkapital du faktisk har, kjøpskostnadene og hva banken mener mangler i finansieringen. Da unngår du å lete etter kausjonist eller medlåntaker dersom det egentlig er inntekt, gjeld eller betjeningsevne som stopper kjøpet.
Finn riktig neste steg
Bruk den korte veiviseren for å sortere situasjonen før du går videre til kalkulator, guide eller kommersiell sammenligning.
Mangler du nok egenkapital? Sjekk situasjonen på 3 spørsmål →Hovedregelen: inntil 90 prosent boliglån
Et vanlig nedbetalingslån med pant i bolig kan som hovedregel være inntil 90 prosent av boligens forsvarlige verdigrunnlag. Det tilsvarer normalt minst 10 prosent finansiering på annen måte. For en bolig til 4 millioner kroner er 10 prosent 400 000 kroner.
Det er ikke det samme som at banken automatisk låner ut resten. Banken skal også vurdere samlet gjeld og om økonomien tåler høyere rente.
Hva kan inngå i finansieringen?
Oppsparte midler, tilgjengelige BSU-midler, arv eller gave kan være aktuelle når banken kan dokumentere at midlene er tilgjengelige. Har du verdi i en bolig du allerede eier, kan den også få betydning for finansieringen.
Utlånsforskriften åpner dessuten for at banken kan ta hensyn til betryggende tilleggssikkerhet, for eksempel pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Tilleggssikkerhet er likevel ikke det samme som penger du selv har spart, og banken må fortsatt godkjenne hele finansieringen.
Husk kostnadene ved kjøpet
Ikke planlegg bare ut fra 10 prosent av kjøpesummen. Dokumentavgift og andre omkostninger kan komme i tillegg, avhengig av boligtype og transaksjon. Borettslag har et annet kostnadsbilde enn selveier, og eventuell fellesgjeld påvirker totaløkonomien.
Be derfor om et komplett kostnadsoppsett før du bestemmer hvor mye av sparepengene som kan brukes i selve kjøpet.
Behold en realistisk buffer
Å bruke absolutt alle tilgjengelige kroner kan gi et litt lavere lån, men også en sårbar økonomi etter overtakelsen. Flytting, forsikring, møbler, vedlikehold og uforutsette feil kan komme raskt. Vurder derfor boligpris, egenkapital og buffer samlet.
Hvordan bygger du egenkapital til bolig?
Den enkleste måten å bygge egenkapital på er å øke forskjellen mellom det du har tilgjengelig og det du må låne. I praksis betyr det vanligvis mer sparing, lavere kjøpesum eller begge deler. Å redusere dyr gjeld kan også forbedre lånesituasjonen fordi banken ser på samlet gjeld og månedlige forpliktelser, ikke bare beløpet på sparekontoen.
For mange er det nyttig å dele målet i to: først hvor mye du trenger til selve egenkapitalen, deretter hvor mye du bør ha igjen til kjøpskostnader og buffer. Da unngår du at hele sparebeløpet blir «låst» til 10-prosentregnestykket.
Har du allerede bolig, kan nedbetaling av lån eller en høyere dokumentert boligverdi over tid redusere belåningsgraden og dermed bygge egenkapital i boligen. Det er noe annet enn kontanter til et nytt boligkjøp, men kan få betydning ved senere finansiering.
Hvis 10 prosent ikke er nok – eller du mangler egenkapital
Mer sparing eller en rimeligere bolig er de enkleste veiene. Tilleggssikkerhet kan være aktuelt i noen familier. Kommunalt startlån kan være relevant for personer som over tid har problemer med å få tilstrekkelig finansiering i ordinær bank.
Husbankens veileder åpner for at kommunen kan fullfinansiere bolig med startlån for søkere uten egenkapital, etter individuell vurdering. Det betyr ikke at alle uten egenkapital har krav på startlån.
Egenkapital og finansieringsbevis
Når du søker om finansieringsbevis, bør du oppgi hvor mye egenkapital som faktisk er tilgjengelig og dokumenterbar. Banken kombinerer dette med inntekt, samlet gjeld, boligtype og betjeningsevne når den fastsetter en mulig kjøpsramme.
Et finansieringsbevis er derfor ikke bare «inntekt ganger et tall». Hvor mye du kan kjøpe for avhenger også av hvor mye egenkapital som kan brukes uten at kjøpskostnader og nødvendig buffer blir glemt.
Egenkapital og belåningsgrad er to sider av samme regnestykke
Etter kjøpet er det ofte mer nyttig å følge belåningsgraden. Har du 3,2 millioner i lån på en bolig verdt 4 millioner, er belåningsgraden 80 prosent. Når lånet betales ned eller boligen får en høyere dokumentert verdi, kan belåningsgraden falle.
Se hvordan belåningsgrad beregnes og hvorfor den kan påvirke renten →
Vanlige spørsmål
Hvor mye er 10 prosent egenkapital på 3 millioner?
300 000 kroner. I tillegg må du ta høyde for relevante kjøpskostnader og bankens øvrige krav.
Hvordan kan jeg skaffe mer egenkapital?
Mer sparing, lavere kjøpesum og reduksjon av dyr gjeld er de mest direkte grepene. I noen tilfeller kan gave, arv eller godkjent tilleggssikkerhet også inngå i finansieringen.
Kan gave fra foreldre brukes?
En reell gave kan inngå når banken kan dokumentere at midlene er tilgjengelige. Avklar eventuelle private avtaler i familien.
Er 10 prosent nok til å få boliglån?
Ikke nødvendigvis. Banken vurderer også blant annet inntekt, samlet gjeld, levekostnader og betjeningsevne.
Kilder og kontroll
Regelgrensene er kontrollert 10. september 2026 mot Finansdepartementets og Finanstilsynets informasjon om utlånsforskriften. Opplysningene om startlån er kontrollert mot Husbankens startlånveileder.
Sist oppdatert 10. september 2026. Innholdet er generell informasjon og ikke personlig økonomisk rådgivning.
Fra egenkapital til neste beslutning
Har du nok egenkapital og realistisk buffer, er neste spørsmål hvor mye banken kan finansiere og hvilke boliglånsalternativer som er relevante. Mangler du egenkapital, bruk problemsjekken først.
Mangler du egenkapital? Finn riktig spor →
Egenkapital til boliglån: gå videre etter hva du mangler
Når du har oversikt over egenkapitalen, er neste spørsmål om utfordringen er selve kapitalen, sikkerheten eller hvor mye du kan låne. Bruk riktig spor i stedet for å starte en ny generell søknad.
Hvis egenkapitalen er utfordringen
Boligbudsjett, egenkapital, kausjonist og medlåntaker henger sammen. Velg sporet som beskriver situasjonen din best.