Hvor mye kan jeg låne til bolig? Dette påvirker bankens vurdering

Inntekten er bare starten

Inntekt setter en viktig ramme, men banken ser på hele husholdningsøkonomien. To husholdninger med samme bruttoinntekt kan derfor få ulik låneramme.

Etter utlånsforskriften skal samlet gjeld som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Har du for eksempel 600 000 kroner i brutto årsinntekt, er 3 millioner kroner derfor en øvre gjeldsgrense etter denne regelen før banken tar hensyn til de andre kravene. Har du allerede studielån, billån eller annen gjeld, inngår dette i den samme samlede gjelden. Fem-ganger-regelen er dermed et tak, ikke et løfte om hvor mye du får låne.

Eksisterende gjeld trekker ned handlingsrommet

Studielån, billån, forbruksgjeld og andre forpliktelser påvirker hvor mye av inntekten som allerede er bundet opp.

Det er derfor mer presist å spørre «hvor mye samlet gjeld kan økonomien min bære?» enn bare «hvor stort boliglån kan jeg få?». Banken ser på hele gjeldsbildet samtidig.

Egenkapital og sikkerhet

Hvor mye egenkapital du har og hvilken bolig som skal finansieres påvirker behovet for lån og bankens sikkerhet. Gjeldende utlånsregler setter også rammer banken må forholde seg til.

For et vanlig nedbetalingslån med pant i bolig er maksimal belåningsgrad som hovedregel 90 prosent av boligens forsvarlige verdigrunnlag. Det tilsvarer normalt minst 10 prosent finansiering på annen måte, før du tar høyde for relevante kjøpskostnader.

Betjeningsevne

Banken vurderer om du kan håndtere renter og avdrag også under mer krevende forutsetninger. Et budsjett som akkurat går opp ved dagens kostnader kan derfor gi mindre lånerom.

Utlånsforskriften krever at banken tester økonomien med en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst med et rentenivå på 7 prosent. Du må fortsatt ha tilstrekkelig til normale levekostnader. Dette er en viktig grunn til at to personer med samme inntekt og like mye egenkapital kan få forskjellige lånerammer.

Kredittrammer og annen kreditt

Tilgjengelige kreditter kan være relevante i bankens helhetsvurdering. Rydd opp i kreditter du ikke trenger før du søker, når det er hensiktsmessig.

Hvor mye bør du selv låne?

Maksbeløpet banken kan tilby er ikke nødvendigvis det samme som et komfortabelt lån for deg. Ta høyde for vedlikehold, strøm, forsikring, felleskostnader, transport og en buffer.

Det finnes derfor ikke ett «anbefalt lån i forhold til inntekt» som passer alle. Bankens regelgrenser sier noe om hva som kan godkjennes, mens din egen buffer og risikotoleranse avgjør hva som er forsvarlig for husholdningen.

Forbered søknaden

Ha oversikt over inntekt, gjeld, egenkapital og faste kostnader. Da blir både bankens vurdering og din egen beslutning mer oversiktlig.

Se på lånerammen som et spenn, ikke et fasitsvar

To husholdninger med samme bruttoinntekt kan få ulik låneramme. Forskjeller i barn, bilhold, andre lån, felleskostnader, studielån og hvor stabil inntekten er kan påvirke hvor mye banken mener økonomien tåler. Derfor er det mer nyttig å tenke i et spenn enn å jakte på ett bestemt tall.

Et godt første regnestykke er å skille mellom hva banken kan godkjenne og hva du faktisk ønsker å betale hver måned. Sett opp et budsjett med dagens boligkostnader, og test deretter hva som skjer dersom renten blir høyere eller du får en periode med lavere inntekt. Det gir et mer realistisk bilde av hvor mye gjeld som føles håndterbar over tid.

Boligprisen er mer enn kjøpesummen

Når du vurderer hvor dyr bolig du kan kjøpe, bør du også ta med omkostninger, eventuelle felleskostnader og behov for oppussing eller vedlikehold. En bolig som akkurat passer innenfor finansieringsrammen kan bli stram dersom du samtidig må bruke mye av bufferen på flytting, møbler eller uforutsette utgifter de første månedene.

Det kan derfor være fornuftig å beholde en kontantbuffer etter kjøpet i stedet for å bruke absolutt alt tilgjengelig på egenkapital. Hvor stor buffer som passer, avhenger av boligtype, husholdning og hvor forutsigbar økonomien er.

Kilder og kontroll

Regelgrensene er kontrollert mot Finanstilsynets informasjon om utlånsforskriften. Finanstilsynet oppgir blant annet maksimal samlet gjeld på fem ganger brutto årsinntekt, maksimal belåningsgrad på 90 prosent for ordinære nedbetalingslån og krav til stresstest av betjeningsevnen.

Se Finanstilsynets oversikt over utlånsforskriften →

Fra «hvor mye kan jeg låne?» til et konkret neste steg

En teoretisk låneramme er bare første filter. Samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, men banken må også vurdere egenkapital, sikkerhet og om økonomien tåler rentestress. Derfor bør du avklare hva som faktisk begrenser deg før du sammenligner boliglån.

• Forstå gjeldsgrad og inntektsgrensen
• Mangler du egenkapital? Finn riktig spor
• Har du bolig? Sjekk belåningsgraden
• Klar til å undersøke boliglånsalternativer

Fra «hvor mye kan jeg låne?» til et konkret neste steg

Når du har oversikt over hva som påvirker låneevnen, kan du skille mellom egenkapital, boligverdi og selve finansieringen. Det gjør det enklere å velge riktig neste steg.

• Forstå belåningsgrad og boligverdi →
• Mangler du egenkapital? →
• Undersøk boliglånsalternativer →

Hvis egenkapitalen er utfordringen

Boligbudsjett, egenkapital, kausjonist og medlåntaker henger sammen. Velg sporet som beskriver situasjonen din best.

• Mangler egenkapital til bolig
• Boliglån med kausjonist
• Boliglån med medlåntaker
• Førstehjemslån – hva bør du sammenligne?

Skal du kjøpe før eksisterende bolig er solgt?

Hvor mye du kan låne er bare én del av bildet når kjøp og salg overlapper. Se også hvordan mellomfinansiering fungerer i perioden mellom boligene.